Nueva Zelanda lo hizo. Gran Bretaña lo hizo. Estados Unidos lo hizo. Ahora Chile da su propio paso con el Plan de Reconstrucción Nacional: IVA en 0%, fin a las contribuciones para adultos mayores y subsidio al empleo formal. Un paquete sin precedentes que actúa en tres frentes a la vez — y que abre una ventana única para quienes estén pensando en comprar.
⚠️ Nota importante: Las medidas descritas en este artículo forman parte del Proyecto de Ley de Reconstrucción Nacional, actualmente en tramitación legislativa. No están vigentes aún. Su entrada en vigor está sujeta a la aprobación del Congreso. Toda decisión de compra debe tomarse con asesoría de un ejecutivo Royal y tu banco de confianza.
Chile tiene una pandemia habitacional. No es una exageración: hay un déficit de 500 mil viviendas que no se cubre, mientras al mismo tiempo existen 100 mil unidades nuevas sin comprador en todo el país. Una paradoja que el gobierno del Presidente José Antonio Kast decidió atacar de frente desde la Región del Biobío — nuestra región — con el anuncio del Plan de Reconstrucción Nacional.
Lo que se presentó no es un parche. Es un paquete de tres medidas que actúan en simultáneo sobre los tres obstáculos que más frenan la compra de vivienda en Chile: el precio, la liquidez familiar y el acceso al crédito. Te explicamos cada una, a quién beneficia y cómo prepararte para aprovecharlas.
Medida 1: IVA en 0% por 12 meses
Es la medida más inmediata y la que más impacto tiene en el precio de compra. La primera venta de viviendas nuevas queda exenta de IVA por un año completo, desde que la ley entre en vigencia. Si bien el IVA es un impuesto del 19%, su impacto real en el precio final de una vivienda es de aproximadamente 12% a 13% — ya que el terreno no está afecto a IVA, solo la construcción.
Para entender el peso de esto, hay que recordar el 2014: cuando el IVA se incorporó a las viviendas, los precios subieron de forma significativa e inmediata, según la Cámara Chilena de la Construcción (CChC). Durante más de una década, esa carga ha estado silenciosamente incorporada en cada vivienda nueva. Hoy, de forma transitoria, eso cambia.
«IVA a la vivienda en 0% durante 12 meses para facilitar acceso a viviendas: Hoy hay 100 mil viviendas nuevas que no encuentran comprador, lo que convive con un déficit habitacional cuantitativo de 500 mil unidades. Se eliminará por 12 meses el IVA a la venta de viviendas.»
— Ministerio de Hacienda de Chile, 14 de marzo de 2026 — hacienda.cl
🏠 ¿A quién beneficia directamente?
Principalmente a compradores de viviendas nuevas con entrega inmediata. Son las que permiten escriturar dentro del período de 12 meses de vigencia y, por tanto, las que capturan el beneficio de manera directa y segura.
Los proyectos en verde o en blanco dependen de cuándo se concrete la escritura. Si el plazo de entrega supera la vigencia de la medida, el beneficio no está garantizado. Es un dato clave al momento de elegir proyecto.
📊 ¿Cuánto baja el precio?
El efecto exacto depende de cómo cada inmobiliaria traslade el beneficio al precio final — algo que varía por proyecto y que debes confirmar directamente. Lo que sí es concreto es que Jaime Ugarte, director ejecutivo de Colliers, estima que el efecto neto en el precio podría bordear el 10%, lo que en términos prácticos puede significar la diferencia entre calificar o no para un crédito hipotecario.
💡 Para tener en cuenta: antes de firmar cualquier documento, pregunta explícitamente si el precio publicado ya refleja la exención del IVA y cómo se aplicará en tu escritura. Nuestro equipo puede orientarte en cada proyecto Royal.
Fuente: Ministerio de Hacienda — Proyecto de Ley de Reconstrucción Nacional — hacienda.cl
Fuente: Emol — Sin IVA por un año: efectos, beneficiarios y dudas — emol.com
Fuente: La Tercera, Pulso — Eliminación del IVA a la vivienda por un año — latercera.com
Medida 2: Fin a las contribuciones para mayores de 65 años
Los propietarios mayores de 65 años quedan exentos del pago de contribuciones sobre su primera vivienda. Esta medida, que modifica la Ley N° 17.235 sobre Impuesto Territorial, puede parecer más acotada que la del IVA — pero su impacto en el mercado inmobiliario es más profundo de lo que parece.
💰 Efecto 1: Libera liquidez en el segmento de mayor patrimonio
Muchos adultos mayores tienen su patrimonio concentrado en su vivienda y pagan contribuciones altas de forma mensual. Al eliminar ese costo fijo, se libera liquidez que puede reorientarse — ya sea para mantener la propiedad, invertir en otra o apoyar a hijos y nietos en su propia compra.
🔄 Efecto 2: Activa el mercado secundario
Este es el efecto menos evidente pero más poderoso: hay muchos adultos mayores que querían reducir su vivienda — pasar de una casa grande a un departamento más manejable — pero postergaban la decisión por el costo de las contribuciones. Al eliminarse ese freno, el mercado secundario se activa: más propiedades disponibles, más movimiento de compra y venta, más opciones para todos.
Para el comprador de clase media alta, esto también es relevante: muchas decisiones de compra de vivienda de mayor valor se producen cuando los padres liberan su propiedad actual. Esta medida puede acelerar exactamente ese proceso.
Medida 3: Subsidio al empleo formal
Esta es la medida más estructural del paquete — y la que más se subestima. El ministro Jorge Quiroz la definió como «el programa de apoyo al empleo más grande implementado en los últimos 30 años».
El mecanismo es directo: el Estado devolverá a los empleadores una parte de las cotizaciones laborales que pagan por sus trabajadores formales, incentivando la contratación y reduciendo la informalidad.
📋 ¿Qué tiene que ver con comprar un departamento?
Todo. El principal filtro que usan los bancos para aprobar un crédito hipotecario es la estabilidad laboral formal: liquidaciones de sueldo, contrato indefinido, antigüedad. Un Chile con más empleo formal es un Chile con más familias que califican para crédito hipotecario.
En el Gran Concepción, donde la industria y el comercio son motores del empleo, esta medida puede tener un efecto directo y rápido en la capacidad real de compra de muchas familias.
Chile se suma a una tendencia mundial
No es la primera vez que un país enfrenta su crisis habitacional con medidas tributarias. Nueva Zelanda eliminó impuestos a la construcción de vivienda nueva para aumentar la oferta. Gran Bretaña implementó exenciones de stamp duty (su equivalente al IVA inmobiliario) para reactivar el mercado en períodos de contracción. Estados Unidos ha usado créditos tributarios para compradores primerizos en múltiples ocasiones.
La diferencia con esos precedentes es que el paquete chileno no apunta solo al precio — apunta simultáneamente al precio, la liquidez de las familias y el acceso al crédito. Es una respuesta más completa, y el mercado inmobiliario del Biobío está en una posición privilegiada para absorber sus beneficios.
Lo que dice la industria: prudencia antes de decidir
⚠️ Importante: El anuncio generó incertidumbre inmediata en parte del sector. Te lo contamos sin filtros para que tomes decisiones informadas.
No todos los actores del mercado recibieron el anuncio con entusiasmo. Varias empresas del sector advirtieron que la falta de detalles en la medida puede tener un efecto paralizador mientras no se aclaren los alcances legales.
El gerente general de Deisa, José Tomás Santolaya, precisó que la iniciativa causó un daño inmediato al sector, según consignó el Diario Financiero: Si bien creemos que la intención de reducir el alto costo habitacional y reactivar la industria va en la dirección correcta, hago un llamado urgente a la prudencia y celeridad en la aclaración de estos anuncios.
La constructora Ingevec reportó una baja de entre un 30% y un 40% en sus ventas tras el anuncio — un efecto directo de la incertidumbre en compradores que prefieren esperar a tener claridad antes de firmar.
En la misma línea, el gerente inmobiliario de Echeverría Izquierdo, Sebastián Echeverría, advirtió que anunciar la medida sin detalles no es bueno para el rubro. Y fue preciso: Hemos visto en el pasado que cuando se anuncian medidas sin detalles, el sector entra en una ralentización en las ventas.
La lectura para el comprador es directa: la oportunidad es real, pero la ejecución requiere claridad. Antes de tomar cualquier decisión, asegúrate de contar con asesoría de tu inmobiliaria y tu banco sobre cómo se aplicará la medida en el proyecto específico que te interesa.
Fuente: Diario Financiero — declaraciones sector inmobiliario — df.cl
Lo que falta: la aprobación del Congreso
⚠️ Importante: estas medidas aún deben aprobarse en el Congreso. Son una oportunidad real, pero no están vigentes todavía. Aquí te explicamos exactamente qué se necesita y cuándo esperar.
El Proyecto de Ley de Reconstrucción Nacional fue ingresado al Congreso y requiere:
Mayoría absoluta de los parlamentarios en ejercicio en ambas cámaras: 78 diputados de 155 y 26 senadores de 50.
Las leyes que se modifican son la Ley N° 18.630 sobre IVA (texto refundido en el Decreto Ley N° 825 de 1974) y la Ley N° 17.235 sobre Impuesto Territorial (texto refundido en el DFL N° 1 de 1998 del Ministerio de Hacienda). El gobierno cuenta con los votos para avanzar y el proceso legislativo típicamente toma semanas.
💡 Para tener en cuenta: la ventana de 12 meses del IVA comenzará a correr desde que la ley sea promulgada. Quienes ya están preparando su financiamiento y eligiendo proyecto hoy, serán los primeros en escriturar cuando se abra formalmente la ventana.
Royal en el Biobío: listos para este momento
No es casualidad que este plan haya sido anunciado desde Lirquén. El Gran Concepción es uno de los mercados regionales con mayor potencial de recuperación, y en Royal llevamos años construyendo en esta región con proyectos que hoy están en distintas etapas: entrega inmediata, en verde y en blanco.
Si estás pensando en comprar tu próximo departamento — ya sea para vivir o para invertir — este es el momento de hacer los números con información real, no con promesas. Nuestro equipo está disponible para orientarte sin compromiso sobre qué proyecto se ajusta mejor a tu situación y cómo posicionarte para aprovechar estas medidas.
Porque una revolución habitacional solo tiene sentido si tú eres parte de ella.
Tu próximo departamento empieza con una conversación.
Este contenido es de carácter informativo y periodístico. Las medidas descritas están sujetas a la aprobación legislativa del Proyecto de Ley de Reconstrucción Nacional. Los efectos en precios son estimaciones de la industria y no constituyen una oferta ni compromiso de Royal. Consulta siempre con un ejecutivo Royal o con tu banco de confianza antes de tomar decisiones de compra.
